Conseil fiscalité immobilier
Immobilier : quelques conseils sur la fiscalité
De nombreuses personnes investissent aujourd’hui dans l’immobilier locatif. L’objectif principal de cet investissement est d’encaisser des loyers pouvant aider à arrondir les fins de mois. Ces fonds peuvent aussi aider à constituer un patrimoine. Toutefois, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt. Dans le langage financier, on dira qu’ils sont fiscalisés. Face à cette réalité, il est important de connaitre les différentes options possibles en matière d’imposition afin de bien choisir son statut fiscal. Cela vous aidera à optimiser la rentabilité de votre investissement.
Les différentes catégories d’imposition
À l’instar de la majorité des placements, l’immobilier locatif est également assujetti à la fiscalité. Cette dernière varie en fonction du type de location (qu’il soit neuf ou ancien, meublé ou vide) et le montant des recettes locatives.
L’imposition des loyers en location vide
Si vous avez opté pour la location vide de locaux d’habitation ou de locaux professionnels ou encore de locaux industriels, alors les revenus générés seront soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Ces derniers n’entrent donc pas dans le cadre du prélèvement à la source. En effet, le fisc procèdera au calcul de votre impôt en considérant ces mêmes revenus fonciers. Votre dû vous sera donc payé par acompte de manière mensuelle ou trimestrielle. Par exemple, pour l’année en cours, les acomptes payés de janvier à août vont dépendre de la déclaration que vous avez effectuée en 2018 portant sur les revenus de 2017. En tant que propriétaire-bailleur, en dessous d’un certain plafond, vous relevez du régime forfaitaire du micro-foncier, et au-dessus de ce plafond ou sur option, vous relevez du régime réel des revenus fonciers.
L’imposition des loyers en location meublée
L’impôt relatif à la location meublée de locaux d’habitation est classé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location de locaux professionnels équipés est régie par la même robe. En dessous d’un certain plafond, vous êtes au régime forfaitaire de la micro-entreprise. Et au-dessus de ce plafond ou sur option, vous êtes au régime réel des BIC dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Si vous êtes conforme aux conditions imposées, alors vous avez la possibilité d’opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ainsi, si vous relevez du régime forfaitaire, votre imposition repose sur le même principe que la location vide. Mais, vous relevez du régime réel, et votre fiscalité est réduite grâce à un mécanisme de déduction de charges et d’amortissement. Vos impôts seront ainsi payés sur ces mêmes recettes locatives par acompte, car la location vide ne s’inscrit pas dans le cadre du prélèvement à la source.
Bon à savoir : Les diverses catégories d’impôts citées plus haut concernent les revenus ou loyers. Mais, à part les loyers, les plus-values sont également soumises à l’impôt. Lorsque vous réalisez un bénéfice pendant la vente d’un logement mis sur le marché locatif, il vous est défalqué une taxe sur les plus-values immobilières.
Existe-t-il des moyens permettant d’alléger les factures fiscales ?
Que votre location soit vide ou meublée, il est possible de diminuer les impôts liés à votre placement immobilier. De nombreux dispositifs sont en effet mis à votre disposition pour faire baisser les impôts ; une chose qui vous permettra d’optimiser votre investissement et de gagner en rentabilité.
- Location vide : Plusieurs stratégies permettent la réduction de l’imposition de ses actifs et investissements immobiliers locatifs avec la location vide. Des charges sont déductibles de vos loyers quand elles sont déclarées au fisc. Il s’agit entre autres des travaux et des intérêts de l’emprunt. La première solution consiste à se créer un déficit foncier par une charge importante de travaux. Si la charge dépasse les frais de loyers, cela engendre des déficits fonciers qui s’imputeront à vos revenus globaux. Par conséquent, les impôts de vos revenus locatifs vont diminuer. Quant aux intérêts d’emprunt, il s’agira d’effectuer une nouvelle acquisition immobilière par l’effet de levier crédit. Autre solution, vous avez aussi la possibilité de profiter de certains dispositifs de défiscalisation. Il y a par exemple le Cosse ancien, la loi Denormandie (il s’agit d’une version de la loi Pinel dédiée à la rénovation), la loi Malraux, la loi Girardin, etc. ;
- Location meublée : Plusieurs charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) et autres amortissements sont offerts aux propriétaires qui ont le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ils bénéficieront ainsi de la fiscalité BIC qui permet de créer une charge d’amortissement dans la base imposable. Du coup, les impôts de vos recettes seront complètement revus à la baisse. Il se peut même que vos revenus échappent à l’imposition. Vous pouvez également mixer le SCPI de rendement et le SCPI Déficit foncier. Ce sont autant de stratégies innovantes qu’il est possible de choisir.